亿海智投

中奥抵家股价之殇

2020-06-11 17:26:02


亿海智投原标题:中奥抵家股价之殇 来源:北京林业大学程鹏研究团队

亿海智投上市故事总是充满想象力,但想象力易碎,一不警惕就会被资本打翻在地。中奥抵家(01538.HK)或是其一。

亿海智投作为物业管理行业第三家上市公司,中奥抵家在上市第二年即给投资者带来“惊喜”:公司业绩出现亏损。从2015年11月25日正式登岸资本市场到2020年4月27日披露2019年报,中奥抵家的股价从上市当日的最高点1.953港元狂泻71.84%至2019年报公布当日的0.55港元,市值仅为4.55亿港元。而股价、市值双杀的背后,是中奥抵家的艰巨转型。

亿海智投价值创造力体现不佳 股价与市值一蹶不振

据上市物业公司综合实力测评结果显示,中奥抵家排名第11,综合得分为148.53分。

在市场领导力、天下影响力、资源统筹力等3个维度中,中奥抵家均处于行业中游,这表明其在整体营收与范围、天下结构及挖掘现有资源和资产潜力方面到达行业平均水平。

在价值创造力维度中,中奥抵家处于上市物业公司中下游,表明其在为股东连续创造高于市场平均价值方面亟需增强;在产物创新力维度中,中奥抵家处于行业前线,表明其在新业务探索方面连续发力并取得一定结果。

亿海智投自上市以来,中奥抵家的股价震荡下行。早在2017年3月13日,中奥抵家公布红利警告,称公司由于扩大线上线下“O2O”平台的客户基础以发展O2O业务导致投入增长,致使拥有人应占利润较2015年同期大幅下跌,甚至可能出现亏损。在今后3个月,中奥抵家的股价从预警当日1.09港元大幅下跌62.57%至0.408港元,这也是中奥抵家股价的最低点。

亿海智投随后的2017年4月25日,中奥抵家公布2016年报,公司当年亏损335万元,其中O2O业务毛利亏损1283万元,刷新投资者对物业公司的认知。今后,除2018年第2季度、第3季度股价有明显回升外,其余时间股价均低位运行。

亿海智投在此期间,中奥抵家营收从2016年6.35亿元涨至2019年15.19亿元,四年间涨幅高达139.23%;在管面积也从2016年的4459.5万平方米涨至6535.3万平方米,四年间涨幅达46.55%;同期股价则由2016年报公布当日收盘价1.09港元跌至2019年报公布当日收盘价0.55港元。相比营收与在管面积,中奥抵家的股价不仅未实现上涨,反而下跌49.54%,这也反应出资本市场对中奥抵家的未来发展并不看好。

亿海智投2019年4月30日,中奥抵家完成对光辉房地产及光辉置业的收购,同时开展房地产署理业务,当年实现营收1.86亿元;清洁及绿化业务取得的营收也从2018年的4.7万元涨至2019年的3159.5万元。据统计,上述两项业务营收累计占总营收的比重为14.31%。只管非物业服务新赛道初现雏形,但很难对中奥抵家在资本市场的体现起到提振作用。

发展战略出现失误 业务转型迫在眉睫

通过中奥抵家近几年的发展可以看出,资本市场的反馈并非空穴来风。根据中奥抵家2016年报显示,其已经正式将O2O平台外包,以节约成本、控制支出;2017年,中奥抵家O2O业务实现毛利21万元,业务孝敬已经非常有限,这也反应出前期发展战略出现失误;在中奥抵家2018年报中,已经没有配资公司 O2O的相干描述。

战略失误,让中奥抵家不得不把转型提上日程。除放弃部门业务外,中奥抵家同时也在其他方面发力。年报显示,2019年中奥抵家的业务线新增清洁及绿化业务、房地产署理业务等。与此同时,还对2018年的部门收入举行调解。

除业务调解外,中奥抵家也在公司结构方面举行优化。

2015-2019年,中奥抵家华东及华中营收分别为2.21亿元、3.81亿元、6.76亿元、7.06亿元、9.13亿元,占比分别为52.69%、59.92%、69.18%、69.04%、60.11%;华南区域营收分别为1.79亿元、2.01亿元、2.35亿元、2.53亿元、5.68亿元,占比分别为42.71%、31.68%、24.09%、24.70%、37.41%;华北区域营收从2017年开始逐步降落,三年间营收跌幅达42.69%,营收占比亦从2016年最高点8.40%降落至2019年的2.49%。不难推测,中奥抵家基本围绕华东及华中、华南两大焦点区域发展,一方面逐步聚焦成熟区域,另一方面退出营收、利润孝敬较小的区域。

亿海智投中奥抵家官网亦对此举行了说明,2020年中奥抵家将举行总部大楼搬迁,新总部大楼位于佛山太平洋鼎旺商业中心。后续其将驻足于佛山顺德,放眼粤港澳大湾区。

在范围扩张愈发艰巨的情况下,中奥抵家也适时调解计谋,举行行业价值链上下游整合;除坚持市场拓展、做大范围外,也通过收购保安服务公司等措施整合上下游资源,更好地发挥协同效应。

退出头积居高不下 高毛利业务逐步萎缩

转型之外,中奥抵家面临越来越多的发展困境。

2016-2019年,中奥抵家非住宅在管面积分别为679.4万平方米、683.6万平方米、737.1万平方米、770.9万平方米,在在管面积中的占比分别为15.23%、12.53%、12.95%、11.80%,除2018年有所反弹外,其余各年份占比均连续降落。

亿海智投除非住宅业态占比逐步降落外,中奥抵家整体的在管面积也增长过慢。2017-2019年中奥抵家在管面积分别为5456.1万平方米、5690.7万平方米、6535.3万平方米,涨幅分别为22.35%、4.30%、14.84%,3年间累计涨幅仅为19.78%,远低于头部物业公司及范围相近的上市物业公司。

究其缘故原由,中奥抵家作为第三方物业公司,缺乏关联地产公司支持,范围增长相对乏力。值得注意的是,中奥抵家退出头积也在大幅增长。据悉,2016-2019年,中奥抵家退出头积分别为140万平方米、208万平方米、727万平方米、863万平方米,四年间涨幅高达516.21%,退出头积占当年在管面积的比重分别为3.14%、3.81%、12.77%、13.19%。其中,2018年和2019年连续两年退出头积占比均超10%。如果退出头积连续增长,且占比力高,中奥抵家的营收恐难以保障。

别的,中奥抵家还面临高毛利业务逐步萎缩的问题。2015-2019年,中奥抵家协销业务营收分别为6613.7万元、5573.1万元、4318.7万元、4150.3万元、4036.1万元,营收占比分别为15.74%、8.77%、4.42%、4.06%、2.66%。上述数据表明,中奥抵家的营收与营收占比双双降落,特别是2019年营收占比已不足3%。而协销业务营收降落不仅会影响中奥抵家整体的红利体现,同时其潜在可接受新项目数目也会降落。

一直以来,不少物业公司都以“高估值”为傲。但随着物业公司前赴后继地登岸资本市场,故事的吸引力也在打扣头。就中奥抵家而言,其发展正在面临多重挑战。比方,物业服务方面,在管项目退出头积居高不下、非住宅业态增长乏力、范围扩张有限等;增值服务方面,尤其是业主增值服务方面的探索并不理想,目前仅通过收购房地产经纪公司开展房地产署理业务,生活服务等业务尚未取得明显成效。由此可知,中奥抵家虽为资本市场的老炮儿,但其要走的路依然漫长。

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